Najem krótkoterminowy potrafi być dochodowy, ale dla banku to dochód „trudny”: sezonowy, zmienny, a od 2026 r. dodatkowo obwarowany nową regulacją. Paradoksalnie te same przepisy, które nakładają obowiązki (rejestracja obiektu, limity dni), ułatwiają udokumentowanie przychodów — a to właśnie dokumentacja decyduje, czy dostaniesz finansowanie na zakup, remont czy kolejny apartament.

Jak bank widzi dochód z najmu na doby?

Inaczej niż z etatu czy stałej umowy. Przychód z apartamentu jest sezonowy i zmienny — wysoki w wakacje czy podczas wydarzeń, niski poza sezonem. Bank widzi w tym ryzyko: co, jeśli sezon będzie słaby albo lokal będzie stał pusty?
Do tego dochodzi ryzyko regulacyjne. Trwa porządkowanie rynku, a samorządy zyskują narzędzia do ograniczania najmu turystycznego — co bank bierze pod uwagę, oceniając trwałość przychodu.
Dlatego kluczem jest pokazanie, że Twój dochód jest udokumentowany i możliwie stabilny w skali roku — a nie tylko efektowny w lipcu.

Co zmienia regulacja 2026?

Rok 2026 to przełom dla rynku najmu na doby. Najważniejsze elementy:

• System CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) wprowadzany od 20 maja 2026 r. — legalny najem bez numeru z rejestru ma nie być możliwy, a numer trzeba podawać w każdej ofercie.
• Projekt ustawy (UC135) Ministerstwa Sportu i Turystyki: obowiązkowa rejestracja obiektu, ewidencja gości, standardy bezpieczeństwa, a za brak rejestracji kara administracyjna do 50 000 zł.
• Limity dni: samorządy mogą ograniczać liczbę dni najmu turystycznego — standardowe 180 dni bywa obniżane nawet do 90.
• Rozporządzenie UE 2024/1028 (od maja 2026) oraz DAC7 (od lipca 2024) — platformy takie jak Airbnb i Booking raportują dane o transakcjach do administracji skarbowej.

Ważne: część przepisów to wciąż projekty, więc szczegóły mogą się zmienić. Ale kierunek jest jasny — profesjonalizacja i przejrzystość.

Podatki: ryczałt, skala czy liniowy?

Od strony podatkowej najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Przy najmie na doby prowadzonym w ramach działalności gospodarczej wybór jest szerszy — skala (12%/32%), podatek liniowy (19%) albo ryczałt — i zależy od struktury kosztów. Do tego dochodzi VAT 8% dla usług zakwaterowania (ze zwolnieniem podmiotowym do 200 000 zł obrotu).
Dla kredytu ma to znaczenie takie samo jak przy innych działalnościach: ryczałt liczy się od przychodu i nie pokazuje „dochodu”, więc w metodzie dochodowej zdolność może wyjść niżej, niż wynika z realnych wpływów.

Jak pokazać bankowi dochód z najmu krótkoterminowego?

Cztery rzeczy robią różnicę:

1. Udokumentuj przychody. Raporty z platform (Airbnb, Booking), dane raportowane w ramach DAC7 oraz wyciągi z konta to Twój dowód dochodu. Im pełniejsza historia, tym lepiej.
2. Zarejestruj obiekt. Numer CWTON to legalność najmu — a legalność buduje wiarygodność w oczach banku. Nielegalny najem to dla banku ryzyko, którego unika.
3. Pokaż całoroczność. Wpływy także poza sezonem uspokajają bank co do stabilności dochodu. Warto pokazać, że lokal zarabia nie tylko w wakacje.
4. Policz ryzyko regulacyjne. Limity dni (nawet do 90) wpływają na przychód — uwzględnij je w prognozie, zamiast zakładać najem 365 dni w roku.

Na co finansują się właściciele apartamentów?

Najczęściej na: zakup mieszkania pod najem (kredyt inwestycyjny lub hipoteczny), remont i wyposażenie apartamentu (gotowy standard pod gości), płynność między sezonami (bufor na koszty stałe) oraz skalowanie — finansowanie kolejnych lokali bez blokowania własnej gotówki. Jak dobrać finansowanie i pokazać bankowi dochód z najmu, podpowiada firmowefinanse.pl/kredyt-dla-firm.

Co zmienia rok 2026 dla finansowania?

Tańszy pieniądz. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% (od marca 2026 r.), więc kredyt na zakup czy remont apartamentu jest tańszy niż w szczycie 2023 r.
Łatwiejsze dokumentowanie dochodu. Paradoksalnie regulacja pomaga: CWTON, DAC7 i raporty platform tworzą „papierowy ślad” przychodu, który wcześniej trudno było wykazać. Profesjonalizacja rynku działa więc na korzyść tych, którzy prowadzą najem transparentnie.

Najczęstsze pytania

Czy dostanę kredyt na mieszkanie pod najem krótkoterminowy?
Jest to możliwe. Bank oceni udokumentowany dochód (raporty platform, wyciągi), sezonowość i ryzyko regulacyjne. Kluczowe są historia wpływów i legalność najmu.

Czy muszę rejestrować obiekt?
Zgodnie z wprowadzanym systemem CWTON i projektem ustawy — tak. Brak rejestracji grozi karą (w projekcie do 50 000 zł), a numer trzeba podawać w ofertach.

Jak ryczałt wpływa na moją zdolność kredytową?
Ryczałt pokazuje przychód, a nie dochód, więc w metodzie dochodowej zdolność bywa zaniżona. Pomaga bank oceniający realne wpływy na konto.

Czy limity dni najmu obniżą mój dochód?
Mogą — samorządy mają narzędzia do ograniczania najmu turystycznego (nawet do 90 dni). Warto uwzględnić to w prognozie przychodów przedstawianej bankowi.

Czy sezonowość przekreśla kredyt?
Nie, jeśli pokażesz całoroczne wpływy i udokumentowaną historię. Sezonowość to ryzyko, które da się „obłaskawić” dobrą dokumentacją.

O autorze

Karol Łukaszuk — Analityk Kredytowy, Firmowe Finanse. Specjalizuje się w finansowaniu inwestycji w nieruchomości na wynajem, w tym najmu krótkoterminowego, oraz w dokumentowaniu dochodu wobec banku. Firmowe Finanse to pośrednik kredytowy dla firm wpisany do rejestru KNF (RPK043541), działający w modelu doradczym: analiza przed złożeniem wniosku i ochrona historii BIK klienta.